Модернизация эффективнее реновации

Модернизация эффективнее реновации
Права на изображения принадлежат изданию - источнику статьи

Автор: Арсений Николаевич Карпов

В феврале 2017 года прежний глава Администрации Президента РФ и московский мэр, многоуважаемый С.С.Собянин, у которого в сентябре 2018 были перевыборы, с целью расширения базы своей электоральной поддержки выдвинул идею реновации земли из-под панельных пятиэтажек.
Идея была поддержана Президентом РФ г-ном В.В.Путиным, у которого через год тоже должны были состояться перевыборы, и у которого в Москве один из самых плохих рейтингов одобрения в России.

С.С.Собянин обещал в течение трех лет выделять ежегодно по 100 млрд. рублей из городского бюджета на начало переселения москвичей. Жители города быстро поняли, что чиновники землю из-под пятиэтажек собрались воровать. А их самих сошлют на выселки. Начались массовые протесты, вместо желаемого улучшения рейтингов. С.С.Собянин начал население успокаивать, что никуда их не сошлют, что жить будут по соседству, а тем, кто согласится, дадут квартиры с кухней побольше и ванной побольше, и жить они будут не в небоскрёбах-«человейниках», а в домах высотой от 6 до 14 этажей, и что ЖИЛАЯ ПЛОЩАДЬ у них не уменьшится.
Иными словами, кто согласится на небольшую подачку в квадратных метрах бетона (процентов 15-20 больше прежней площади), за счет городского бюджета, и отдаст землю из-под себя в пользу владельцев домостроительных комбинатов, тому будет благодать.

Вот это полутюремное понятие ЖИЛАЯ ПЛОЩАДЬ и есть краеугольный камень всей этой воровской затеи. Нигде в странах Западной Европы такого понятия нет ни в нормативных документах, ни в бытовой практике.
Сколько бы вы не читали описания апартаментов в многоквартирных жилых домах, вы нигде не встретите цифру «совокупная площадь спален». Будет написана площадь жилища, количество спален, количество ванных комнат, особенности кухни (является ли она изолированным помещением, отделенным раздвижной стеклянной перегородкой от гостиной, или объединена с гостиной в квартирах с одной или двумя спальнями). В средиземноморских странах указывается еще площадь террасы. Но понятия «совокупная площадь спален» вы нигде не встретите.
В странах с рыночной экономикой это полутюремное понятие не имеет права на существование. В самом деле, если человек покупает у девелопера 40 или 50 или 60 квадратных метров апартаментов, он сам заказывает, какие ему нужны площади ванных, кухни, гостиной, спален. В тюрьмах стран Западной Европы есть понятие «санитарные нормы», ( сколько «зеков» можно напихать в камеру, чтобы существование оставалось человеческим).

В Советском Союзе понятие ЖИЛАЯ ПЛОЩАДЬ было «священной коровой». Оно помогало кремлевским вождям выжимать из населения все соки на создание всепожирающей военной мощи, чудовищной тяжести для экономики, с целью «всемирно-исторической» победы коммунизма, которая в других странах воспринималась, как стремление кремлевских негодяев завоевать весь мир. Старшие поколения жителей России помнят такие цифры: 5 квадратных метров жилой площади, 7 квадратных метров жилой площади, 9 квадратных метров жилой площади.

Улучшить условия своей жизни могли только те, у кого было меньше 5 метров на человека, стоя в очереди по 15 – 20 лет. Если готов был отдать последнюю копейку, то разрешалось тем, у кого было до 7 метров на человека, но больше 9  метров на человека не давали, кроме «обслуги» кремлевских вождей.
Понятие ЖИЛАЯ ПЛОЩАДЬ было аналогом понятий «тюремная шконка» или «лагерные нары» и отражало отношение вождей к населению «малых зон», то есть лагерей зеков, и «большой зоны», как пространства между двумя оградами из колючей проволоки: тюрьмы и госграницы.

После того, как под чудовищной тяжестью военной мощи экономика СССР рухнула, а Россия двинулась в сторону рыночной экономики, эта «священная корова» советской власти начала дохнуть. Если до середины 90–х про неё еще в свидетельствах о собственности на жилище вспоминали, то потом уже нет. Можно по-разному относиться к деятельности прежнего московского мэра Ю.М.Лужкова, но его несомненной заслугой является то, что он эту сдохшую «священную корову» закопал в скотомогильник. Этого понятия нет в Положении об улучшении жилищных условий москвичей, принятом при Ю.М.Лужкове, его нет в Жилищном Кодексе РФ, принятом в 2005 году, его нет в свидетельствах Росреестра, выдаваемых уже много лет.
Священная корова окончательно издохла.

В самом деле, за определённую сумму денег можно купить двухкомнатную квартиру площадью 38 кв. м., с небольшими спальнями в 10  километрах от Кремля. Отъехав на 8 километров, за ту же сумму можно купить квартиру площадью 45 кв.м. со спальнями побольше, а отъехав ещё 7 километров за те же деньги можно купить уже 52 кв. м. с просторной  кухней и ванной.
То есть в диапазоне от ТТК до ближнего замкадья удаление от Кремля на 1 км прибавляет к площади квартиры 1 кв.м. Каждый выбирает то, что ему больше подходит.
Но если пенсионеры из убогих пятиэтажек рядом с заводом, на котором они всю жизнь протрубили, переедут в московские районы за МКАД в более просторные квартиры, а в их пятиэтажки из пригородов приедут люди, которые каждый день ходят на работу и у которых есть деньги на модернизацию этих «хрущоб», то владельцы московских домостроительных комбинатов ничего не построят и ничего  не заработают. А чиновники мэрии, с которыми очень дружат владельцы ДСК, не набьют свои карманы.
Разве это московской мэрии нужно?

И многоуважаемый С.С.Собянин выкопал из скотомогильника труп «священной коровы» — жилой площади, и поднял его над головой, как знамя. Потому что если краеугольный камень под названием ЖИЛАЯ ПЛОЩАДЬ вынуть из основания этой воровской затеи, то вся конструкция рухнет в одночасье.

В программе Ю.М.Лужкова по сносу пятиэтажек, которая была в четыре раза меньше собянинской, и которая тянется уже почти 20 лет, панельные пятиэтажки были разделены на две группы: те которые простоят подольше (то есть еще лет 50 – 70), и еще те, которые в ближайшие 20 -30 лет могут обветшать.
И сносил Ю.М.Лужков только панель из второй группы. Причем, под давлением спроса покупателей, практически не тратя денег из бюджета, а наоборот, забирая более трети дохода девелоперов в бюджет.

С.С.Собянин вознамерился сносить панельные пятиэтажки и первой группы тоже. А чтобы убедить население что они могут рухнуть прямо завтра, поручил многоуважаемому Марату Хуснулинулину одурачивать население и Москвы, Подмосковья и других регионов России, что-де эти дома не поддаются модернизации. Что трубы обветшали (это правда), что балконы вот-вот рухнут (это может случиться), что трубы из стен придется выламывать (это ложь), что балконы придется срезать, и жильцы останутся без балконов (это ложь).

Вся эта ложь опирается на краеугольный камень — понятие ЖИЛОЙ ПЛОЩАДИ, которую С.С.Собянин объявил невозможной к снижению.

А почему?

Голландские архитекторы, проектируя по заданию светлой памяти СУ-155 (которую В.В.Путин своими действиями обанкротил) квартиры для Подмосковья, предлагали в спальне площадью 14,5 кв.м. выделить 3 кв м. под внутрикомнатную отапливаемую лоджию: хоть круглый год тюльпаны выращивай. И срезай балкон, если он обветшал. Но С. С. Собянин, дабы не допустить такого способа модернизации, требует жилую площадь не уменьшать.
А обветшавшие стояки вовсе не надо из стен выламывать. Заглушил старый стояк, пробил два новых (отдельно для кухни и для ванной) — и нет надобности дом сносить. Во всех районах реновации газовые плиты на кухнях будут заменены на электрические. Но программу улучшения электрических сетей можно и для модернизации пятиэтажек использовать.

Замена газовой плиты на электрическую позволяет, по санитарным нормам, даже в однокомнатной квартире сделать проем между гостиной-спальней и кухней. Площадь коридора в таких проектах присоединяется к ванной, увеличивая её площадь, и пробить новый стояк коммуникаций — нет проблем. А проем между кухней и гостиной-спальней позволяет перенести обеденный стол из кухни в зону гостиной, чтобы отдельная кухонная зона за стеклянной перегородкой стала просторней, и в ней можно было пробить новый стояк воды.

Переселение жильцов двух квартир на первом этаже каждого подъезда в близлежащие новостройки позволяет обустроить
- выход из подъезда на обе стороны дома
- дворы без машин
- лифты в пятиэтажках (так называемый «градусник»).

Из того, что обещает С.С.Собянин, в модернизированной пятиэтажке не будет только подземных гаражей по немерянным  ценам, зато останутся места на наземных стоянках между пятиэтажками.

Нужна такая модернизация владельцам московских домостроительных комбинатов, которые останутся без близлежащих площадок в востребованных обустроенных районах? А возить свою панель «за Можай» себе дороже.
Вот и изголяются подвластные С.С.Собянину чиновники, обещая жителям пятиэтажек «на халяву» райские кущи, да такие, что даже жители десятков кирпичных пятиэтажек тоже записались в эту программу реновации.

За чей счет банкет?
За счет жителей Подмосковья. По утверждению С.С.Собянина, каждый рабочий день в Москву из пригородов на работу приезжают около двух миллионов человек. В поганое наследство от СССР жителям России досталась система налогообложения, поддерживаемая великим В.В.Путиным, когда налоги физических лиц уплачиваются не по месту жительства, а по месту работы.

Бюджет города Москвы по доходам превышает два триллиона рублей. Из них 870 миллиардов – это НДФЛ. По оценке одного экономиста (Л. Кудрин), порядка 200 млрд. рублей – это налоги жителей Подмосковья, работающих в Москве.
То есть те 100 млрд. рублей, которые С. С. Собянин обещал выделять каждый год на реновацию — это налоги жителей Подмосковья.
В 12 километрах от МКАД начинаются города и поселки Московской области, где люди живут в двухэтажных деревянных восьми квартирных домах, без ванн и горячей воды. Многие из них ездят на работу в Москву и платят налоги в бюджет  С. С. Собянина.
А он за эти деньги сносит каменные дома с ванными и горячей водой, чтобы «умаслить» голосующих за В.В.Путина и желающих «халявы» за счет угнетаемых.
Только у одного кандидата в губернаторы Московской области на «выборах» в сентябре 2018 года – Бориса Надеждина, было требование возвращать деньги этого налога в бюджеты городов и поселков Подмосковья, где живут люди, которые эти налоги платят. Но вместо этого им под нос только запах не рассортированного дерьма из того города, в котором мэром работает многоуважаемый С. С. Собянин.

И настал день ПРЕЗРЕНИЯ чиновников мэрии к жителям тех пятиэтажек, кто согласился на программу собянинской реновации.

Будут ли им «райские кущи»? В апреле 2019 начали показывать «переселенцам», что будет построено на месте пятиэтажек. Если площадь застройки была раньше 1,5 – 2,0 – 2,5 тыс. квадратных метров жилья на гектар земли, то теперь она возрастет до 7 -9 – 12 – 15 тыс. квадратных метров на гектар. 
[Тут у автора ошибка в плотности. В реновируемых кварталах плотность возрастает втрое-вчетверо, иногда вдвое превышая обещаный порог в 25 тыс.м²/га прим.TBCC]

«Районы пятиэтажек — вопиющий пример нерационального использования земли, программа реновации позволит решить эту проблему»,— пояснял главный архитектор Москвы Сергей Олегович Кузнецов (цитата по газете «Коммерсант» от 08.04.19 ).
К сведению главного архитектора Москвы:  элитной застройкой в мегаполисах считается малоэтажная застройка с большим количеством деревьев между домами. То есть, если пятиэтажки сделать изнутри комфортными, то это и будет элитная застройка.

В Германии опыт есть.
В панельной пятиэтажке срезали два верхних этажа, из десяти подъездов вырубали каждый четный, объединяли квартиры и на выходе получали пять трехэтажных шести квартирных коттеджей с садом вокруг них.

Что будет согласившимся на переселение?
Стартовые дома. Это такой собянинский вариант лужковской точечной застройки, только наоборот. Вместо привлекательных местоположений и домов повышенной комфортности, будут строиться дома социального (эконом) класса в неудобъях, которые ранее девелоперы не хотели использовать. Этажей по 20–25, из панели. Деревья вырубят: надо копать подземный гараж.
Землю от пятиэтажек расчистят, чтобы девелоперы могли построить более комфортабельное жилье на продажу.

Население микрорайона увеличится, свидетельством чего является строительство дополнительных детских садов, школ и детских поликлиник, которые проектируются в соответствии со СНИПами. Если пересчитать плотности на пятно застройки, то количество жилья возрастет в 5 -6 раз. Например Бирюлево – Загорье. Будет построено 45 тыс. кв.м. жилья на участке в 3,6  га (т.е. плотность будет 12,5 тыс. кв.м. на гектар вместо 2,0).
Двора без машин не будет, поскольку во дворе три домовладения с частной землей и двухэтажными строениями.
Будут строиться на месте пятиэтажек дома по 40 этажей (проект реновации земли в районе Бутырский). Ну а чего? Метро Фонвизинская рядом. Раскупят. То-то радость будет девелоперам!
В Мукомольном проезде вл. 6 собянинское УГС запланировало для реновации  строительство домов по 45 и 48 этажей. Ну и так далее.

Сносить один ПАНЕЛЬНЫЙ  дом, чтобы на его месте построить другой ПАНЕЛЬНЫЙ дом – это хозяйственное надругательство над жителями города.

Два рядом стоящих дома внутри должны быть совершенно разными. Как утверждают специалисты по оценке недвижимости, на стоимость недвижимости влияют три фактора: во-первых – местоположение, во-вторых – местоположение, и в-третьих – местоположение.
Например, стоят рядом два дома. Но один смотрит окнами на парк, а другой – на шумную улицу. Значит, у них должен быть разный набор квартир, разные метражи квартир, разные уровни отделки.
У индустриального домостроения есть врожденное уродство: оно не может гибко подстраиваться под изменение местоположения. В какой-то степени это пыталось делать с серией И-155 незабвенной памяти СУ-155, но и у него это плохо получалось.

Когда люди переселяются из бараков и землянок в дома с коммунальными удобствами, панельное домостроение в наилучшей степени решает эту задачу экономным способом. Но когда эта задача уже решена, то продолжение панельного домостроения превращается в уродство. Это как маоистские полувоенные френчи. Вроде одинаковы для всех, но люди все разные, и кому-то длина не такая, кому-то ширина узковата, а кому-то карманы не так расположены.

Лидеры московского домостроения опередили панельные комбинаты. Они строят жилье нового типа, в котором самым большим помещением является кухня-гостиная. А спальни – небольшие, метров по 10 – 12, но их несколько. Одна построенная квартира с тремя спальнями позволяет улучшить жилищные условии сразу четырем семьям. Кто-то переедет из квартиры с двумя спальнями, взяв ипотечный кредит на 10-15 кв. метров, кто-то переедет в эту квартиру из жилища с одной спальней, тоже взяв кредит на 10-15 метров, кто-то переедет из студии, тоже взяв кредит, а кто-то купит свое первое в жизни жилище в виде студии. Это не домыслы автора этих строк – это мировая практика.
А многоуважаемый С.С.Собянин вместо следования мировой практике на месте «хрущевок» начинает строить «собяньи конуры». То есть те же «хрущевки», только кухни, ванные и прихожие, увеличенные на одну треть. И с таким же набором однокомнатных и двухкомнатных квартир, как в «хрущевках». То есть улучшению условий жизни семей с несколькими детьми эта концепция совершенно не способствует.
Где тут демографическое развитие города?

Как решают проблемы обветшавших пятиэтажек в других столицах?
В Париже доля пенсионеров в численности населения города – около 6%.
А Москве – более 25%.

Почему?
Просто во Франции уровень пенсионного обеспечения, качества здравоохранения и средств связи не зависит от места проживания. Поэтому пожилые парижане, завершив период трудовой деятельности, перебираются на жительство в пригороды. Жилье дешевле, качество жизни такое же — выгодно. Если в Москве сохранить социальные выплаты к пенсии для переезжающих из Москвы в Подмосковье, улучшить качество здравоохранения в подмосковных поликлиниках и больницах, улучшить связь — может, и значительная часть московских пенсионеров согласилась бы переехать на жительство в пригороды. А на их место в пятиэтажках передут люди из Подмосковья, которые каждый день ходят на работу.
По крайней мере, расходы городского бюджета на транспортное строительство вылетных магистралей можно было бы сократить. Но ведь переедут молодые, образованные и требовательные. И будут голосовать против В.В.Путина. Поэтому здравоохранение в Подмосковье остается в плачевном состоянии, а деньги для его улучшения тратятся на транспортные развязки безумной стоимости.

Как решается проблема пятиэтажек в Берлине?
Выдают кредит на очень длинный срок под минимальный процент на модернизацию пятиэтажек. За несколько недель все модернизируют, а дальше внуки расплачиваются.

Что мешает сделать в Москве так же, как в Париже или Берлине? Жадность девелоперов и коррумпированность чиновников московской мэрии многоуважаемого С.С.Собянина. Расходы городского бюджета на одного жителя в Москве приблизительно в десять раз больше, чем в Самаре или в Омске.


О чем еще писали в этот день

Самсон Шоладеми, Мэр-лубок и розовые урбанистические пони

Люди снова начинают возмущаться, отработка в соцмедиа – только силами самих организаций и их пресс-служб, за что им, конечно, честь и хвала в плане профессионализма, но все это - капля в море информационного
Эхо Москвы

ГД может разрешить сиротам сокращать срок найма предоставленного им жилья

В Госдуму внесли законопроект о дополнительных гарантиях жилищных прав выпускников
Собеседник.ру

Человейники. К чему ведет московская реновация

Во всех районах Москвы сейчас проходят общественные слушания, посвященные реновации. Точнее, проектам планировки кварталов. Всё меньше жителей города готовы поддержать программу переселения из обреченных на снос домов в новостройки. Тем временем в Государственной Думе находится на рассмотрении законопроект, в котором предлагается распространить московский опыт на регионы. Первая претензия к реновации – это широко распространившаяся практика уплотнительной застройки. Придомовые
Радио Свобода

Калужские власти считают, что московский опыт реновации нужно распространить на регионы

В регионе до 2025 года намерены расселить 220 аварийных
ТАСС

ПИК против всех

Как решает проблемы миллиардер Гордеев Как Сергей Гордеев управляет крупнейшей строительной компанией России и разбирается с недовольными жителями. Миллиардер Сергей Гордеев помешивает травяной чай и откидывается на спинку кожаного дивана. В субботу его расписание не менее насыщенное, чем в будний день: утром Гордеев побывал на стройплощадке, где заканчивается строительство принадлежащего ему торгового центра «Саларис», потом
Новые Ведомости

Социальная инфраструктура станет приоритетом еще пяти кварталов реновации в Москве

С 24 апреля в течение семи дней принимаются замечания и предложения от жителей по проектам планировок территорий
ТАСС