Ставки пролетели. Ипотечная нестабильность на рынке Петербурга

Ставки пролетели. Ипотечная нестабильность на рынке Петербурга
Права на изображения принадлежат изданию - источнику статьи

330987F0-D193-464B-81E9-4F21368ED4D3.jpg

После непродолжительного роста ставки по ипотеке опять пошли вниз. Впрочем, застройщики не надеются, что это сразу же скажется на объемах продаж. Дело в том, что цены на жилье за полгода выросли на 4–6%, а денег у горожан больше не стало. Кроме того, покупатели ожидают дальнейшего снижения ставок, как это было озвучено в послании президента. В банках же отмечают рост количества обращений за кредитами.

С начала августа ставки по ипотеке снизили сразу 18 из 20 ведущих российских банков: ВТБ, Сбербанк, Россельхозбанк и др. При этом некоторые кредитные учреждения, например Райффайзенбанк, снижали ставку в этом месяце дважды, а банк "Дом.РФ" еще в июле опустил ее на 1%.

В среднем ставки по ключевым банкам снизились в пределах 0,3–0,5 п. п. "Это, безусловно, положительно для рынка, однако вряд ли может заметно повлиять на объем продаж. Платежеспособный спрос не вырос, и причин для его изменения нет, поскольку реальные доходы граждан остались прежними. В этой ситуации динамика ставок в пределах 0,5 п. п. — не такое существенное снижение, которое может сделать жилье доступным для более широкой аудитории покупателей", — сожалеет Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости ГК "КВС".

"Снижение ставок связано, во–первых, с понижением Центробанком ключевой ставки, которая влияет на стоимость кредита. Год назад мы наблюдали обратный процесс. Вторая причина — снижение интереса к ипотечным продуктам ввиду общего спада на рынке недвижимости. Снижая ставки, банки и застройщики надеются увеличить объем продаж. Если нынешнее снижение не оживит рынок, то, возможно, ставки опустятся еще на несколько пунктов", — рассуждает директор по развитию компании "Л1" Надежда Калашникова. Еще ряд экспертов полагают, что снижение ипотечных ставок тесно связано с ростом цен на недвижимость.

"Государство, как и рынок, понимает, что этот тренд сохранится и стоимость недвижимости, особенно с учетом изменений законодательства, будет расти. Застройщикам стало неинтересно продавать квартиры на начальном этапе строительства по низкой цене. И это на фоне снижения доходов населения. Ничего другого, кроме как поддержать отрасль снижением ставки по ипотеке и продолжать субсидировать эти ставки, не остается", — полагает Марина Агеева, директор по маркетингу ГК "Красная стрела".

"Снижение ставок само по себе — это всегда позитивный сигнал для рынка. Имеет значение не только изменение ставок, но и сам тренд на смягчение кредитной политики, заданный решениями Центробанка по ключевой ставке и активно поддержанный основными игроками банковского рынка", — добавляет Ольга Захарова, директор по продажам и продвижению "СПб Реновация". По ее мнению, благодаря снижению ставок в сентябре–октябре произойдет традиционная активизация спроса, к тому же фактор сезонности будет дополнительно усиливаться более доступной ипотекой. Все это вместе позволяет благоприятно оценивать перспективы последних 4 месяцев текущего года. "В целом мы ориентируемся на умеренно–консервативный сценарий: положительная динамика текущего года к прошлому будет находиться в пределах 5–10%", — говорит эксперт. "Ближе к концу года ипотека станет еще более доступной. Это оживит рынок, но рекордов ожидать не стоит: многие еще помнят более низкие ставки 2018–го и могут выбрать стратегию выжидания", — констатирует Татьяна Колосова, директор по продажам ГК Docklands development.

5028E300-9D20-4DD2-8296-1E3498006FFD.png

Ниже и ниже

Эксперты полагают, что теоретически на дальнейшее снижение ставки по ипотеке рассчитывать можно. "Ставки продолжат снижаться на фоне заявленной политики по увеличению доступности жилья. У крупных банков есть льготные программы либо ипотечные предложения со ставками ниже среднерыночных", — считает Ирина Тютрина, руководитель отдела ипотечного кредитования ГК "ПСК".

"Долгосрочные прогнозы относительно ипотеки давать сложно. Все зависит от поведения ключевой ставки. Если она продолжит снижение, то и жилищное кредитование будет становиться доступнее", — полагает Алексей Плюта, директор по экономике и финансам компании "Мегалит — Охта Групп"

"Снижение ставок должно немного разогреть рынок, который находился в инертном состоянии первую половину 2019 года из–за сезонного снижения спроса и сложных процессов адаптации бизнеса к новым реалиям законодательства", — добавляет Наталья Осетрова, руководитель проекта города–курорта Gatchina Gardens.

Между тем игроки рынка считают, что у банков есть простор для снижения ставок, ведь для массовой активизации покупателей понадобится снизить их до 8,5?9% годовых. Впрочем, ждать этого, по мнению экспертов, бессмысленно. "Конечно, можно жить полгода в ожидании снижения ипотечной ставки на 0,5%, что сэкономит 100 тыс. рублей за весь период выплат по ипотеке, но за это время приглянувшаяся вам квартира успеет подорожать на 200 тыс. рублей, что нивелирует всю выгоду. Если у человека есть потребность в улучшении жилищных условий, ее нужно реализовывать, а не откладывать на потом", — говорит Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости ГК "ЦДС".

"Если ключевая ставка опустится до уровня 6,5%, тогда можно ожидать обещанное правительством снижение ипотечного кредитования до 8% годовых. В противном же случае ипотека будет становиться доступнее только в рамках льготных программ", — предположил Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development.

Жестокие игры

Предпосылок для скачка спроса сегодня эксперты не видят, но они могут появиться, если снижение ставок продолжится. А рост спроса сразу же спровоцирует рост цен на ликвидные проекты. Впрочем, дефицита предложения в ближайшие 2–3 года эксперты не ожидают.

"В ожидании новых правил игры застройщики получили разрешения на строительство впрок, и далеко не все эти площади выведены в продажу. К тому же многие текущие объекты будут реализовываться по старой схеме, а случаи перехода на эскроу пока единичны. На наш взгляд, объем предложения от тех, кто не смог работать в новых условиях, просто перераспределится между другими игроками", — рассказала "ДП" Екатерина Пчёлкина, начальник отдела маркетинга РСТИ. "Некий дефицит может случиться, но не в этом году и не в следующем. Мое предположение — через 2 года, когда вымоются из продажи те проекты, разрешения на которые были получены до 1 июля. Сейчас они активно запускаются в реализацию, и в ближайшие пару лет предложение будет немного опережать спрос. А что будет через 2–3 года — это отдельный вопрос, так как количество новых разрешений на строительство сильно сократилось", — говорит Роман Строилов, директор по развитию, партнер "М2Маркет".

Согласно данным аналитического центра "Главстрой Санкт–Петербург", на первичном рынке масс–маркет Петербурга и Ленобласти цена сделок в июле 2019 года выросла на 13% по отношению к июлю прошлого года.

Объем предложения на конец июля составил 2,71 млн м2, что на 13% ниже показателей июля 2018 года. "Предложений стало меньше, но их по–прежнему достаточно. Дефицит не прогнозируется, а рост цены сделок в ближайшей перспективе замедлится. На сегодняшний день на первичном рынке недвижимости сформировался баланс объемов предложения и спроса, который будет поддерживать доступная ипотека", — рассуждает Юлия Ружицкая, директор по продажам "Главстроя Санкт–Петербург".

Роста цен стоит ожидать, но не из–за снижения кредитной ставки, а из–за запуска новых проектов со схемой расчетов через эскроу–счета: себестоимость квартир в этих проектах дороже.

"По этой же причине замедлились темпы вывода новых объектов — все, что застройщики могли довести до уровня, позволяющего избежать перехода на эскроу, они уже запустили. Так что дефицит в ближайшие годы нам не грозит", — считает начальник отдела продаж компании "ЮИТ Санкт–Петербург" Виктория Левина.

Павел Никифоров, Наталья Бурковская

петербуржцы стали чаще обращаться за займами для покупки жилья. По нашим данным, за первую половину 2019 года в банк было направлено порядка 15 тыс. заявок на ипотечный кредит. Сумма подписанных кредитных договоров составила 14 млрд рублей. В 2018 году заявок поступило меньше — около 14 тыс., а сумма договоров — 12 млрд рублей. За полгода банк выдал 5889 кредитов. В прошлом году за это же время было подписано 5499 договоров. Прирост количества выданных кредитов в первой половине 2019 года составил 7 % по отношению к этому же периоду 2018 года. На приобретение жилья заемщикам стало требоваться больше денег. По сравнению с началом 2019 года средняя сумма кредита с 2,1 млн рублей увеличилась на 200 тыс.

41CD69DB-EE62-4BC6-A344-E3ADB10AD8B1.jpg

Екатерина Синельникова заместитель директора — руководитель бизнеса департамента продуктов банка «Санкт–Петербург»

Мы вернулись к показателям середины 2018 года, когда спрос на ипотечное кредитование был рекордным. Сейчас многие прогнозируют дальнейшее снижение ключевой ставки ЦБ и, как следствие, ставок по кредитным продуктам. Говорить о тенденциях пока рано. Снижение ставок всегда положительно влияет на спрос, мотивирует клиентов на покупку квартиры. При этом дефицит предложения нам точно не грозит, по данным нашего КЦ, текущий объем строящихся объектов в 4,7 млн м2 позволяет реализовывать жилье в течение целого года. Не стоит забывать, что вслед за увеличением спроса, очевидно, активизируются и застройщики.

5EDA6560-029C-4600-916C-521985305713.jpg

Юлия Мошкова руководитель отдела ипотечного кредитования «Петербургской недвижимости»

В контексте

Одна из российских традиций — ругать высокие ставки по ипотеке. Но все познается в сравнении. Если посмотреть на Японию, Швейцарию и Скандинавию, то да, ставка высока. А если на Аргентину, Венесуэлу или саму Россию лет десять назад, то вполне доступная.

Правда, как говорят исследования, даже при относительно низких ставках около 60 % россиян не смогут позволить себе ипотеку. Спасти ситуацию сможет только введение отрицательного процента, как это сделано, например, в Дании.

И действительно, в Дании на данный момент действует самый низкий — отрицательный процент по ипотечным ставкам. В августе в европейских СМИ прошла информация, что датский Jyske Bank — третий по величине банк страны — предлагает ипотечные кредиты по ставке минус 0,5 % годовых. Впрочем, это не новость, впервые отрицательными ставки в этом королевстве стали еще в 2016 году, когда по ряду кредитов с плавающей ставкой банк был вынужден доплачивать заемщику.

В Японии, по данным СМИ, средняя ставка по ипотечному кредиту в банках первой величины варьируется от 0,72 % до 1 %.

В Швейцарии ипотечная ставка равняется 1,58 %. Главное условие получения ипотеки здесь — наличие разрешения на легальное проживание в стране и легальной же работы. Обычно банки покрывают 80 % от стоимости недвижимости, заемщик должен оплатить остальные 20 %. При этом период ипотеки в Швейцарии необычайно длинный. Стандартный срок займа может составлять от 50 до 100 лет — он переходит по наследству, как и недвижимость.

Средняя ставка по ипотеке в Финляндии — 1,07 %. При этом ипотечный кредит там можно взять не только на покупку недвижимости, но и на строительство и даже ремонт. Обычно банки покрывают 75 % от стоимости квартиры.

Столь низкие ставки в Японии и перечисленных европейских странах объясняются незначительной инфляцией и высокими кредитными рейтингами этих государств. По данным сайта Trading Economics, в еврозоне инфляция нулевая, в Японии — чуть выше нулевой отметки, а в Швейцарии вообще отрицательная.

Но надо учесть и тот факт, что низкая ставка по ипотеке в основном приходится на страны с высокой стоимостью недвижимости. По информации базы данных Numbeo, жилье в Швейцарии обойдется $ 8 320,58 за каждый «квадрат» вашего дома, в Норвегии — $ 4672,68, Швеции — $ 3757,87. У нашего северного соседа Финляндии средняя цена — $ 3154,21. Россия пока в середине списка — и по стоимости ипотеки, и по цене.

Павел Никифоров

Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter

О чем еще писали в этот день

Власти Тулуна расселят уцелевшие дома в районе, который не будут восстанавливать

До расселения в микрорайоне будут обслуживать дорогу, сообщил мэр
ТАСС

Жители Тулуна попросили Путина решить вопросы с переселением и компенсацией за урожай

В частности, одна из пострадавших сообщила, что уцелевшие дома не получится даже
ТАСС

Началось переселение жителей по программе реновации в новый дом на западе Москвы

Семьи, выбравшие квартиры, уже могут приступить к оформлению необходимых
РИАМО

Сергей Митрохин, Сбережение Москвы вместо освоения!

Столица по размеру бюджета занимает 2-е место в мире, а по комфортности жизни — 68-е. На что же уходят
Эхо Москвы

Жителей дома на Лобачевского начали расселять по программе реновации

Новый дом на Ленинском проспекте передали под заселение по программе
Москва 24

Переезд жителей дома на ул. Лобачевского в новостройку начался в рамках программы реновации

02.09.2019 09:57. Агентство "Москва". Новый дом на Ленинском проспекте передан под заселение по программе реновации. Об этом сообщили в пресс-службе департамента градостроительной политики Москвы.«В Западном административном округе в рамках программы реновации начался переезд жителей д. 36 на ул. Лобачевского в новостройку по адресу: Ленинский проспект, д. 134», - говорится в сообщении.По словам руководителя департамента градостроительной политики Москвы Сергея Левкина, дом на Ленинском...
Агентство Москва

Мутко поручил выбрать проекты для восстановления жилья в Иркутской области до 3 сентября

Минпромторг внесет дополнительные предложения по строительным компаниям, которые могли бы оперативно приступить к возведению жилья и соцобъектов в зоне
ТАСС