Москва сносит не худшее

Москва сносит не худшее
Права на изображения принадлежат изданию - источнику статьи

mobile_high-4oo.jpg Участники митингов против реновации считают, что их домам нужна реконструкция, а не снос Евгений Разумный / Ведомости

В начале мая московские власти опубликовали список из 4546 малоэтажных домов, предложенных к сносу. В программу реновации попали морально и физически устаревшие здания, следовало из слов чиновников. «Ведомости» изучили весь список. Как оказалось, в нем лишь 55% домов – не поддающиеся ремонту хрущевки с вмонтированными в стены трубами отопления и водоснабжения. Зато расположены планируемые к сносу дома, как правило, очень удачно. Средний рейтинг обеспеченности инфраструктурой у них выше, чем в целом по Москве.

Молчание – знак согласия

15 мая началось голосование жителей домов, включенных в программу сноса. За неполные две недели в нем через портал «Активный гражданин» и МФЦ приняла участие уже треть квартир, сообщил в конце прошлой недели председатель Общественного штаба по контролю за реализацией программы реновации Александр Козлов. Чтобы дом приговорили к сносу, а его жителей переселили в новостройку, за это должно высказаться больше двух третей жителей. При этом действует принцип «молчание – знак согласия»: не принявшие участия в голосовании люди считаются одобрившими снос здания. Пока лишь в 360 домах больше трети жителей проголосовало против включения в программу, сообщил Козлов.

В список, подготовленный к началу мая с помощью управ и префектур города, вошло 4546 домов из имеющихся в городе почти 8000 жилых зданий 1953–1969 гг. постройки и домов, «близких к ним по характеристикам». Примерно 3500 домов не попали в списки: в них большая часть людей против либо идет бурная дискуссия, объяснял «Ведомостям» чиновник в мэрии.

Как объясняли «Ведомостям» чиновники, дома отбирались по нескольким параметрам: техническое состояние, жалобы жильцов и их просьбы о переселении, а также возможность включить в программу реновации как минимум несколько компактно расположенных домов, а в идеале – целый квартал.

Проанализировав список, «Ведомости» обнаружили, что износ зданий не был основным параметром отбора. Так, в список не попали дома в таком же или худшем состоянии, но с большим обременением – например, бывшие и действующие общежития. Как объяснял чиновник мэрии, многие из этих зданий в ведомственной или даже частной собственности. А в тех, что относятся к городской собственности, почти все проживающие – очередники, расселять их слишком дорого, объясняет собеседник «Ведомостей».

Для ремонта не подходят

Изначально власти Москвы думали провести капремонт во всех старых зданиях, говорил в апреле столичный мэр Сергей Собянин. Но это оказалось невозможно. «На балконах коррозия цемента, металлоконструкций, разве что их срезать, – говорил Собянин. – Системы водоснабжения вмонтированы в стены, значит, чтобы заменить, надо разбить. Монтировать не в стенах – занять оставшееся крохотное пространство квартир». «Фундамент большинства домов в таком состоянии, что там надстраивать и пристраивать ничего невозможно, – продолжал мэр. – Состояние швов, плотность стыков, состояние самих панелей удручающее».

level2-1f8n.jpg Карты Карта и полный список домов, которые могут снести Какие адреса включены в программу реновации Москвы

Но проведенный «Ведомостями» анализ предварительного списка показал, что таких хрущевок, о которых говорил мэр, – а это панельные пятиэтажки серий I-510 и I-515 – в списке под снос чуть больше половины (55%). Остальное – преимущественно кирпичные пятиэтажки: в основном серии I-511, а также пятиэтажные дома, построенные в хрущевский период по индивидуальному проекту. Около 100 домов в списке вообще не относятся к так называемому первому периоду индивидуального домостроения. Это дома дореволюционной постройки, например четырехэтажный дом 1906 г. по адресу: Каланчевская, 32 (54% износа), или построенный в 1926 г. четырехэтажный дом из красного кирпича на Бакунинской улице, 77, стр. 3, со степенью износа 54%. Правда, с домом на Каланчевке произошла странная история: в последних отчетах управляющей компании ГБУ «Жилищник Красносельского района» год его постройки неожиданно сменился на 1967-й – подпадающий под «первый период индустриального домостроения». «Наверное, ошибка», – сказал «Ведомостям» сотрудник ГБУ. Много в списке и так называемых сталинок высотой 4–5 этажей.

Управы и префектуры включали в списки дома по просьбе их жителей, а также дома, расположенные в границах квартала пятиэтажной застройки, объяснил «Ведомостям» чиновник мэрии. Если пятиэтажка, построенная в сталинский период, торчит как зуб среди квартала хрущевок, жителям лучше будет переехать в новый дом вместе со всем кварталом. Иначе придется много лет жить среди стройки, поэтому жильцы некоторых не попавших в программу домов уже в нее просятся, рассуждает сотрудник управы района Перово. Действительно, в пятиэтажной сталинке на 1-й Владимирской улице ведется агитация за включение в программу, подтвердил «Ведомостям» ее житель. А кирпичные пятиэтажки на Аминьевском шоссе в районе Фили-Давыдково, построенные в начале 1970-х гг., оказались в списке по просьбе жильцов из-за близости к Аминьевскому шоссе, объяснил на встрече с жителями префект Западного административного округа Алексей Александров.

Износ нормальный

В каком состоянии находятся здания, судьбу которых сейчас решают их жители? Актуальной информации о степени их технического износа сейчас нет, потому что с 2015 г. управляющие компании не обязаны публиковать эти данные. Но по состоянию на конец 2014 г. менее чем у 10% зданий, попавших в список, технический износ превышал 50%. Такие данные содержатся в отчетах управляющих компаний, опубликованных на сайте Фонда содействия реформированию ЖКХ. У 65% домов в первоочередном списке для голосования износ составляет от 40 до 50%, у остальных еще меньше. В итоге средний износ домов из списка под снос – 40,8%. Этот показатель типичен для панельных многоэтажек 70-х годов постройки, показывают отчеты управляющих компаний.

Один из самых изношенных в списке под снос – двухэтажный жилой дом 1940 года постройки по адресу: Большая Косинская, 20, корпус 2, – у него этот показатель составляет 64%.

Восемнадцать исключений

Из списка для голосования по программе реновации исключили 18 домов, жители которых выступили против сноса, сообщил на прошлой неделе штаб по контролю за реализацией программы реновации. Все «отказники» – кирпичные четырех- и пятиэтажки, построенные в конце 1950-х –1960-х гг. по индивидуальным проектам. Среди этих домов есть несколько с высокой степенью износа – например, у дома 32/5 по ул. Коминтерна и четырехэтажных домов 19 и 21 по Янтарному проезду он составляет 59%. Но жильцы отказались от переезда: в районе хорошая инфраструктура, рядом парки. Вообще же для большинства исключенных домов типична оценка за инфраструктуру в 8–9 баллов и износ до 50%. Но есть и исключения. Так, у дома 11, стр. 1, по ул. Докукина износ почти 56%, а насыщенность инфраструктуры оценивается всего в 6 баллов (плохая транспортная доступность, мало магазинов и социальных учреждений), тем не менее жители против его сноса. В пятиэтажном трехподъездном доме всего 48 квартир, высота потолков – больше 3 м, дом на берегу Яузы, до Ботанического сада – 1 км, объяснил «Ведомостям» один из жителей дома. Но главное, сказал он, в доме не так много жителей, все друг друга знают, поэтому смогли договориться и выступить организованно.
На решение о голосовании даже в панельных хрущевках может повлиять очень многое. Жители некоторых домов рассказывают, что владельцы квартир на первых и верхних этажах голосуют за реновацию, а средних – против. Почти всегда за переселение голосуют многодетные семьи, стоящие на очереди на улучшение жилищных условий, а вот пенсионеры непредсказуемы: кто-то просит переселить, и поскорее, а кто-то принципиально против переезда, рассказала «Ведомостям» сотрудник управы района Измайлово.

СвернутьПрочитать полный текст preloader_gallery-43f7bdb42671c3a1d0f169684415fdad.gif thumbnail-1orq.jpg Яндекс.Панорамы Первые дома, проголосовавшие против программы реновации в системе «Активный гражданин» и «Моих документах», расположены в 13 районах Москвы, в основном в Восточном и Северо-Восточном административных округах. При этом в число потенциальных отказников не входит ни один из домов Центрального округа. На фото: 2-я Прядильная улица, дом 3, корпус 1. Дом 1957 года постройки, индивидуальный проект. Общая степень износа - 56% (здесь и далее данные сайта фонда содействия реформированию ЖКХ на 2015 г.) 1/18 thumbnail-vn8.jpg Максим Стулов / Ведомости С большой долей вероятности эти дома покинут программу реновации, передает ТАСС слова председателя общественного штаба по контролю за реализацией программы Александра Козлова. На фото: 3-я Прядильная улица, дом 18. Здание построено в 1960 году по индивидуальному проекту. Общая степень износа - 46% 2/18 thumbnail-1orp.jpg Яндекс.Панорамы Перовская улица, дом 59. Год постройки: 1959, степень износа - 40% 3/18 thumbnail-1oro.jpg Яндекс.Панорамы Новогиреевская улица, дом 52, пятиэтажка 1957 г. постройки, степень износа - 38 4/18 thumbnail-1orq.jpg Яндекс.Панорамы Перовская улица, дом 26, корпус 1, год постройки - 1957, степень износа - 44% 5/18 thumbnail-1pgp.jpg Google maps 3-я Владимирская улица, дом 18 1958 года постройки. Степень износа - 40% 6/18 thumbnail-1pc2.jpg Google maps Пятиэтажка 1960 года постройки по адресу улица Елены Колесовой, дом 3. Степень износа – 50% 7/18 thumbnail-1orn.jpg Яндекс.Панорамы Большая Филёвская улица дом 14, корпус 1, год постройки 1957, степень износа не указана 8/18 thumbnail-1p72.jpg Google maps Четырехэтажный дом по адресу Новоалексеевская улица, дом 18, корпус 4. Год постройки 1956, степень износа – 41% 9/18 thumbnail-1omt.jpg Яндекс.Панорамы Улица Лётчика Бабушкина, дом 19/1. Год постройки 1958, степень износа – 41,6% 10/18 thumbnail-1oko.jpg Яндекс.Панорамы Таймырская улица, дом 8, корпус 1. Год постройки - 1960, степень износа – 50% 11/18 thumbnail-1ohv.jpg Яндекс.Панорамы Улица Коминтерна, дом 32/5. Год постройки - 1957, степень износа – 59% 12/18 thumbnail-1odk.jpg Яндекс.Панорамы Янтарный проезд, дом 19. Год постройки – 1956, степень износа – 59% 13/18 thumbnail-1oa8.jpg Яндекс.Панорамы Янтарный проезд, дом 21. Год постройки – 1957, степень износа – 59% 14/18 thumbnail-1o6v.jpg Яндекс.Панорамы Улица Комдива Орлова, дом 4. Год постройки – 1958, степень износа – 42% 15/18 thumbnail-1o40.jpg Яндекс.Панорамы Улица Докукина, дом 11, строение 1. Год постройки – 1958, степень износа – 55,9% 16/18 thumbnail-1nzr.jpg Яндекс.Панорамы Тенистый проезд, дом 10, корпус 1. 1959 год постройки, степень износа не указана 17/18 thumbnail-1nu6.jpg Яндекс.Панорамы Золоторожский проезд, дом 2, год постройки 1957. Степень износа не указана 18/18

Износ выше 42% позволяет признать, что здание находится в неудовлетворительном техническом состоянии, но в таком случае раньше дом включался в программу капремонта, а не сноса. Ветхим признается здание с износом выше 60% – таких в списке менее 2%. Аварийных зданий – с износом выше 80% – в списке для голосования «Ведомости» вообще не нашли. Собянин объяснял необходимость сноса зданий тем, что через 25 лет они неизбежно станут ветхими.

Можно ли говорить о том, что мэрия предлагает снести не самые ветхие дома? Однозначного ответа на этот вопрос нет. Дело в том, что Москва не предоставляет данных о домах, признанных аварийными, объясняет сотрудник Федерального фонда содействия капитальному ремонту. Таких зданий очень мало, уверяют несколько городских чиновников. Но точных данных они приводить не стали.

Каково количество ветхих зданий в Москве, не знает никто, потому что масштабных исследований не проводилось, сведенных данных о состоянии домов практически нет, констатирует директор Центра градостроительных компетенций Ирина Ирбитская. Поэтому, продолжает она, сложно с уверенностью сказать, какое жилье в городе хуже хрущевок. Но точно можно сказать, что некоторые из пятиэтажек прочнее тех домов, которые строятся сейчас, уверена она.

Чем ценны пятиэтажки в Москве

Почти у всех панельных и блочных домов 50–60-х годов постройки коммуникации находятся в плачевном состоянии, говорит директор Института экономики города Надежда Косарева. Так что принимать решение о судьбе этих зданий было необходимо, считает она.

В Фонде капитального ремонта Москвы данные об износе домов «Ведомостям» предоставить отказались.

Хорошая инфраструктура

Основное преимущество московских пятиэтажек – хорошее расположение, отмечает руководитель аналитического центра irn.ru Олег Репченко.

Как девелоперы делают из Пресни «бронзовую милю»

У более чем 90% домов в списке рейтинг насыщенности инфраструктуры составляет 7 и выше баллов по 10-балльной шкале, свидетельствуют данные портала Flatinfo.ru. Общий балл составляет 6,7. Статистику портят дома возле МКАД с низким рейтингом из-за отсутствия инфраструктуры и плохой транспортной доступностью. Flatinfo.ru составляет рейтинг, анализируя данные о наличии в пешеходной доступности (1 км) объектов социальной инфраструктуры, магазинов, служб быта, остановок общественного транспорта, парков и водоемов. Минусом является наличие нежелательных объектов (промзон, железнодорожных путей, крупных магистралей, кладбищ и т. д.).

Средний балл у пятиэтажек выше среднего значения по Москве, которое составляет около 6 баллов, сообщил «Ведомостям» специалист Flatinfo.ru. Ценность в таких районах представляет сама планировка: комбинация зданий, парков, благоустройства, инфраструктуры, объясняла «Ведомостям» эксперт Московского центра прикладной урбанистики Ольга Слинько.

Цена на уровне

Во многих районах цена квадратного метра жилья в предлагаемых под снос пятиэтажках не ниже средней, свидетельствуют данные Flatinfo.ru и irn.ru (см. инфографику). По подсчетам ЦИАНа, такие пятиэтажки дороже среднего значения в 33 районах и дешевле – в 66 районах, отмечает ведущий аналитик ЦИАНа Александр Пыпин.

level2-1h1b.jpg Маршем против реновации Более 3000 человек собрались на митинге против реновации в Москве

Старые пятиэтажки раньше пользовались спросом у покупателей, говорит Репченко. Люди с ограниченным бюджетом часто выбирали небольшую квартиру в пятиэтажке в старом московском районе рядом с метро, отказываясь от покупки большей по площади квартиры в панельной многоэтажке 80-х гг. в спальном районе, объясняет он.

В ожидании спроса

Спрос на квартиры в пятиэтажках – как включенных в первоначальный список, так и нет – встал, говорят опрошенные «Ведомостями» риэлторы. Но и предложение тоже снизилось: по оценкам аналитического центра «Инком-недвижимости», сейчас на продажу выставлено почти на четверть меньше квартир в пятиэтажках, чем в январе. В первую же неделю после объявления программы реновации некоторые владельцы квартир в хрущевках повысили цены на 10–30%, но это было совершенно иррациональное действие, говорит Репченко. Причины понятны: неизвестно, на сколько лет растянется программа реновации и, главное, какая квартира достанется после переселения. Если она окажется в месте похуже, то, несмотря на большую площадь, будет стоить столько же или даже меньше, чем квартира в удачно расположенной пятиэтажке. А предугадать, куда именно переселят, сейчас невозможно, объясняет Репченко.

Ветхое право

В последние два года спрос на квартиры в Московском регионе очень вялый – и сосредоточен он в основном внутри МКАД. За это время стало очевидно, что строить много жилья в новой Москве не получится. Квартиры там продаются долго и недорого, продолжает Репченко. Зато быстро и дорого продаются квартиры в объектах точечной застройки в сложившихся районах, рассуждает Репченко. Мэрия же заявляет о социальной миссии программы реновации – переселить людей в качественное жилье.

level2-1ffz.jpg Дома, которые отбились от сноса Мэрия Москвы пошла на уступки жителям, категорически несогласным со сносом

Но благая цель должна подкрепляться здравым смыслом, указывает эксперт. Поэтому, если город действительно хочет окупать большую часть расходов по программе за счет продажи излишков квартир в новых домах, то единственный выход – строить в сложившихся районах. Причем надо выбирать участки, привлекательные для потенциальных покупателей и дающие возможность квартальной застройки, продолжает Репченко. Не секрет, что в границах одного района цена на квартиры может различаться на 30%: например, в Измайлове квартиры у Измайловского парка, Сиреневого бульвара или каскада прудов будут стоить дороже, чем у бывшего Черкизовского рынка, продолжает он. Поэтому по первоначальному списку и видно, что в первую очередь власти пытаются расселить дома в хороших локациях, заключает Репченко.

В пресс-службе мэрии Москвы комментарии к данной статье не предоставили.

В подготовке статьи участвовали Виктория Сункина и Иван Васильев

mobile_high-1y1.png

Исправленная версия. Первоначальный опубликованный вариант можно посмотреть в архиве «Ведомостей» (смарт-версия)

О чем еще писали в этот день

Полиция отобрала у организаторов митинга против реновации баннер с упоминанием Собянина

Полиция потребовала снять баннер со сцены митинга против реновации, который пройдет 28 мая
Meduza.io

Столичные митинги против реновации собрали в выходные 6 тыс. человек

27 и 28 мая оппозиционные партии провели в Москве две акции против программы реновации. Участники протеста потребовали отменить законопроект о сносе пятиэтажек и отправить в отставку столичных
РБК

Митинг против реновации на юго-западе Москвы. Фоторепортаж

На улице Вавилова на юго-западе Москвы прошли согласованные с властями шествие и митинг против сноса пятиэтажек. В митинге, по данным «Белого счетчика», приняли участие около 5 тыс.
РБК

На юго-западе Москвы прошел митинг против сноса пятиэтажек

На улице Вавилова на юго-западе Москвы прошло шествие против сноса пятиэтажных домов, после которого начался согласованный с властями столицы митинг. В акции приняли участие около 5 тыс.
РБК

Реновация протеста уперлась в рамки

Третья по счету акция против реновации прошла в Москве в районе Черемушек. И если первое мероприятие против сноса пятиэтажек 14 мая позиционировалось как неполитическое, то в этот раз, напротив, оппозиционные политики были и организаторами, и основными спикерами. Движущей силой акции стали партии «Яблоко», РПР-ПАРНАС, «5 декабря» и «Демократический...
Газета.Ru

Архитектор Эхин: в чем именно мэрия обманывает жителей сносимых домов

Квартиры для жителей сносимых домов должны быть на 40-50 процентов больше, а не "метр-в-метр", и это не благотворительность властей, а реальная плата за землю, которую отбирают у москвичей, заявил в интервью "НИ" известный архитектор Юрий
Новые Известия

Митинг против реновации собрал тысячу москвичей

На Суворовской площади в Москве проходит согласованный с властями митинг "За права москвичей". В нем принимают участие около тысячи
ВЕСТИ