Обмен. Михаил Эрперт – о фокусах реновации

Обмен. Михаил Эрперт – о фокусах реновации
Права на изображения принадлежат изданию - источнику статьи

Баталии по поводу московской реновации вроде бы уже отгремели, федеральный закон принят, выборы мэра в столице прошли, и теперь вопрос перестал быть политикой и превратился в техническую рутину. А писать про рутину не актуально. Тем не менее еще пара слов. Перед самым сентябрьским голосованием прочитал, как один хороший политический публицист выразил мнение, что Собянин Сергей Семенович превращает Москву в европейский город. Сразу попытался себе представить мэра Парижа, Лондона, Амстердама или обербургомистра Берлина, пытающихся с помощью пропаганды и юридических хитростей изъять собственность у миллиона своих избирателей, причем так ловко, что ограбляемые этого даже не заметили. Речь, конечно же, именно про реновацию.


Что такое реновация по-московски, не понимают ни рядовые жители российской столицы, ни большинство депутатов всех уровней, ни оппозиционные политики, яростно критикующие градоначальство. На самом деле перед нами одна из самых масштабных афер в истории современной России. Речь идет о сотнях миллиардов рублей. Нет, разумеется, нас в России даже такими масштабами не удивишь. Но в этот раз есть замечательная особенность: миллиарды, о которых я говорю, предполагается “взять” не из бюджетных источников (про бюджет – разговор отдельный), а прямо из карманов рядовых граждан. Тех москвичей, которые пока что владеют собственными квартирами в 5-этажных домах хрущевской застройки.


В любом крупном городе главным ресурсом является земля. А в больших российских городах самым крупным частным землевладельцем, как это ни парадоксально звучит, с некоторых пор стало их население. Это произошло в 1990-е годы, когда, во-первых, разрешили бесплатную приватизацию квартир, а во-вторых, признали сообщество квартировладельцев коллективным собственником земли, на которой стоит их дом. Правда, мало кто из горожан понимает, зачем ему эта земля сдалась. Зачем требуется земля на даче – понятно: на ней можно сажать цветы и картошку. А что толку в земле, на которой стоит пятиэтажный многоквартирный дом? Как сажать цветы под фундаментом? В обычной жизни о праве собственности на землю под таким домом вспоминают нечасто, разве что когда видят в квитанциях требование оплатить земельный налог, которым обложены все собственники. Этот налог не слишком значительный, а потому его перечисляют безропотно, не особенно вдумываясь за что.


Но зато ценность земли в городах очень хорошо известна другим людям. И эти люди хорошо понимают, сколько стоит земля в тех московских районах, в которых расположены хрущевки: на Пресне, в Сокольниках, на Шаболовке, на Ленинском проспекте и т. п. Если не считать самого центра столицы, где снести с лица земли все подряд вряд ли позволит национальная гордость, то в районах хрущевской застройки, бывших некогда дальними выселками (а теперь ровно наоборот), находится самая дорогая земля в этой стране. Этим людям известно, что цена земли зависит от денег, которые она может принести своему владельцу при соответствующем использовании. В этом смысле речь идет о весьма лакомом куске, способном составить не одно состояние. Огорчает одно: на этой земле не только проживают более миллиона человек, но (что самое неприятное) именно эти люди еще и являются, по преимуществу, единственными законными собственниками этой земли. Это не позволяет им, знающим, своими познаниями воспользоваться в той мере, в которой они того заслуживают.


Впрочем, для умных людей, понимающих ценность земли, есть и хорошие новости: у людей, не понимающих истинной ценности их имущества, можно это имущество изъять каким-нибудь хитрым способом. И такой способ нашелся, он прекрасно описан в принятом прошлым летом Государственной думой законе о реновации в городе Москве №141-ФЗ. Согласно этому закону, собственникам квартир в пятиэтажных домах в обязательном порядке предписывается заключить с мэрией договор мены, то есть отдать городу в собственность свою старую квартиру, а взамен получить, тоже в собственность, другую, новую, так называемую равнозначную. Эта квартира, как говорит закон, примерно равна старой по площади, и даже, возможно, немного больше, и расположена в том же самом районе. Так что в смысле жилья гражданин вроде бы ничего не теряет.


Но давайте задумаемся над этим самым договором мены поглубже. Мена обычно осуществляется в случаях, когда у некоего лица имеется вещь, интересующая кого-то другого. А тот другой, в свою очередь, обладает чем-то таким, что представляет ценность для его визави. Именно этими, интересующими обоих, вещами стороны и обмениваются. Казалось бы, в данном случае дело обстоит именно так: гражданину нужна квартира, и мэрия предлагает ему квартиру в новом, только что построенном доме. А мэрии нужна квартира в старой пятиэтажке, и она эту квартиру получает.


Однако далее начинаются странности, ибо, как предполагается, гражданин получает квартиру и может в ней жить. А вот мэрия вновь полученную квартиру использовать даже и не собирается. Наоборот, она собирается ее тут же сломать вместе с домом, а на месте этого дома возвести нечто другое. То есть мэрию интересует вовсе не квартира сама по себе (она лишь делает вид, будто ее интересует квартира; во всяком случае именно так написано в договоре!), а нечто другое, гораздо более для нее ценное. Что? Земля, разумеется! Право собственности на земельную долю под домом, которое, по российскому законодательству закреплено за владельцем квартиры. И если дом будет разрушен, собственником земли под домом официально станут уже не нынешние его обитатели, а тот, кто получил квартиры по только что заключенному договору мены. То бишь мэрия.


Получается, что московская мэрия, заключая с гражданами договора мены квартирами, сильно лукавит. На деле стороны обмениваются не квартирами, которые можно как-то непосредственно сравнивать между собой. На самом деле мэрия принимает в обмен на предоставляемую гражданину квартиру принадлежащую ему земельную долю. То есть происходит обмен квартиры на землю. А потому мы не можем a priori сказать, насколько получаемая гражданином квартира “равнозначна” земельной доле, это все равно что сравнивать тяжелое с горячим. Кто сказал, что земельная доля стоит столько же, как и разрушенная квартира, к которой она раньше невидимо “прикреплялась”? Это вовсе не очевидно, это требует существенных доказательств. И потому есть лишь единственный способ определить, насколько предлагаемый законом обмен честен, прозрачен, насколько он защищает права обменивающихся сторон, – оценить стоимость возмещения за имущество, которое отдается другой стороне. Необходим экономический расчет, который установил бы хотя бы более-менее сопоставимую стоимость обмениваемых вещей.


Но ни мэрия Москвы, выступившая инициатором реновации, ни Мосгордума, внесшая законопроект в думу Государственную, ни сама Государственная дума, ни Правительство России, обязанное давать заключения на вносимые в Думу законопроекты, никаких расчетов на эту тему не представили. Нам упорно не говорят, сколько стоит земля под пятиэтажками, которую людям некогда подарили проклятые "приватизаторы 90-х". Более того, нам, гражданам, жителям городов, вообще отказываются объяснить публично, что означает право собственности на землю, за что мы платим земельный налог, в чем может состоять выгода от обладания этой собственностью? Ну а раз так, коли государство не удосужилось оказать нам такого рода услугу, придется заняться этим самостоятельно.


Право собственности на землю под многоэтажным жилым строением означает, что, если дом по какой-то причине рушится или сносится, то именно владельцы квартир под домом имеют право принимать решения по поводу использования земли. В том числе именно они имеют исключительное право застроить этот земельный участок новой недвижимостью и получить финансовую выгоду от плодов этой застройки. Например, можно построить на этом участке какой-нибудь новый дом, квартиры в котором будут принадлежать им, собственникам земли. Следовательно, доход от продажи этих квартир достанется не тем, кто привык его получать, а скромным собственникам квартир в сносимых домах. И каким бы мог быть этот доход? Ответ на этот вопрос и даст нам понятие о действительной цене права собственности на землю.


Предположим, жители некоего старого пятиэтажного дома решили снести унаследованное от предков строение и построить на его месте жилое здание из 20 этажей, а затем поделить в нем квартиры между собой в соответствии с величиной их земельных долей. И по этому поводу они составляют некоторый бизнес-план, в котором прежде всего заявляют следующее: поскольку суммарная площадь квартир в новом доме приблизительно вчетверо больше, чем в нынешнем, то каждый собственник за 1 кв. метр своей старой квартиры получит 4 кв. метра во вновь построенном здании.


В интернете можно найти сведения о том, что квартиры во вновь построенных в процессе реновации домах мэрия рассчитывает продавать в среднем по цене 110 тыс. рублей за кв. метр. Следовательно, эти 4 кв. м. нового жилья при продаже принесут собственнику доход в 110 х 4 = 440 тыс. рублей. Однако понятно, что строительство нового дома требует немалых расходов. Скорее всего, нашему коллективному землевладельцу потребуется нанять специализированную компанию, которая поможет построить 20-этажный дом и продать в нем квартиры. Следовательно, требуется определить цену, по которой нанятая компания построит 1 кв. метр жилья.


Каждому владельцу 40-метровой квартиры в хрущевке недоплачено почти что 4,5 млн рублей!


Для расчета своего бизнес-плана там же, в интернете, энтузиасты находят сведения о том, что себестоимость строительства стандартного жилья в Москве можно оценить приблизительно в 25 тыс. рублей за кв. метр (без стоимости земли). В эту сумму войдут все расходы – от проектных работ до озеленения территории и организации продаж. Также в цену заложим процент рентабельности, ибо даже риелторам нужна прибыль – в нашем случае, например, 35% от себестоимости (что вовсе немало) и НДС (20%). Таким образом, цена 1 кв. метра будет равна 25 х 1,35 х 1,20 = 40,5 тыс. рублей. Значит расходы на строительство 4 кв. метров жилья составят 40,5 х 4 = 162 тыс. рублей. Теперь мы можем определить прибыль землевладельца, получаемого с каждого кв. метра старой квартиры: 440 – 162 = 278 тыс. рублей. Предусмотрим и необходимость заплатить 20%-ный налог на прибыль, и получится, что чистая прибыль, получаемая с каждого квадратного метра, равна 222,4 тыс. рублей. Вот она – интересующая нас цифра, и теперь мы способны сделать некоторые довольно значимые для оценки сделки владельца квартиры с мэрией выводы.


Главное: если мэрия говорит, что она будет продавать квартиры по 110 тыс. рублей за кв. метр, то на полученную с каждого кв. метра прибыль владелец квартиры в пятиэтажке способен купить 2 кв. метра в новых 20-этажных домах. А мэрия в договоре мены предусматривает предоставление только приблизительно равной по размеру квартиры. То есть квартировладелец в результате реализации договора мены получает вместо двух метров только один, то бишь лишь половину полагающейся ему компенсации за отдаваемую городу землю. Стало быть, мы теперь вправе задать вопрос: является ли процедура "обмена квартирами", предусмотренная принятым федеральным законом, действительно честной и справедливой, или мы имеем дело со скрытой формой изъятия принадлежащей гражданам собственности в особо крупных размерах? Несложный расчет показывает, что каждому владельцу 40-метровой квартиры в хрущевке недоплачено почти что 4,5 млн рублей! Я, конечно, не сомневаюсь, что в результате реновации столица может существенно похорошеть, а москвичи так сильно любят свой город, что готовы чем-то пожертвовать ради его украшения. Однако все-таки было бы правильно, чтобы такая жертва была добровольной, осознанной. И чтобы избранный горожанами мэр подробно и внятно объяснил действительную суть навязываемой им сделки, а не пытался провести эту сделку исподтишка.


Я не настаиваю на абсолютной точности представленного расчета. Он приблизителен, основан на неком близком к реальности, но все же условном примере. Разумеется, для окончательных выводов нам необходимы гораздо более обоснованные оценки, а не сделанные, что называется, “на коленке”. Но за неимением “гербовой” приходится писать на “простой”. Власть почему-то считает, что имеет право отчуждать в свою пользу чужую собственность, не утруждая себя подробностями, расчетами возмещения и прочими частностями. Если бы авторы законопроекта взяли на себя труд сделать собственные расчеты и представить их общественности, то мы бы могли на них опираться, анализировать, критиковать. И из такого расчета, кстати, независимо от его результата, мы бы узнали много чего любопытного. Например, какую рентабельность хотели бы заложить в свои ценники прикормленные властью строительные монополисты – это само собой было бы замечательной информацией. Но увы, московская власть предпочитает не считать деньги в чужом кармане, даже если это карманы ее избирателей.


Вы скажете, что под новым домом, в котором отныне станут владеть квартирами бывшие жителями пятиэтажек, тоже лежит участок земли. И что новоявленный квартировладелец сразу становится его собственником, а потому вроде бы ничего не теряет: квартира обменивается на квартиру, одна земельная доля – на другую земельную долю. Все вроде бы так и есть, если не считать некоторых частностей. Если вы из пятиэтажного дома вы переезжаете в 20-этажный, расположенный на таком же по размеру участке земли, то размер вашей земельной доли уменьшается вчетверо. Если мэрия на бюджетные деньги строит новый 20-этажный жилой дом, она может переселить в него владельцев квартир четырех пятиэтажек. До заключения соответствующих договоров мены из пяти рассматриваемых участков четыре принадлежали гражданам, а один – мэрии. А вот после заключения договора все меняется самым волшебным образом: теперь четыре участка принадлежат мэрии, а гражданам – только один. Таким образом, более ¾ всей земли, которая до того принадлежала частным квартировладельцам, обращена в муниципальную собственность, в распоряжение г-на Собянина и его присных.


На участке, принадлежащем отныне жителям, ничего вновь построить никак невозможно – на нем стоит новенькая, только что построенная 20-этажная башня. Эту землю невозможно ни продать, ни застроить – во всяком случае, до тех пор, пока новый дом, в свою очередь, не придет в негодность и не будет снесен в результате грядущей лет через сто новой волны реновации. Потому эта земля сама по себе ничего не стоит, а вот участки, отныне принадлежащие мэрии, вскоре освободятся, и их можно будет застроить с немалой выгодой.


Могут ли сейчас, когда вроде бы все решения уже приняты, владельцы квартир в хрущевках как-то этой очевидной “обдираловке” воспротивиться? Как ни странно, это возможно, и даже, наверно, может стать эффективным. Как? Не подписывайте предлагаемые вам договора мены. Вернее, говорите: подпишу, если получу достойное и обоснованное возмещение. Например, не одну “равнозначную” квартиру, а две, или в два раза большую. Вы же не против заключения договора как такового – вы просто не согласны с ценой, а на это любой гражданин в рыночной экономике имеет полное и безусловное право.


На вас наверняка (в соответствии с федеральным законом о реновации №141-ФЗ) подадут в суд, дабы понудить осуществить процедуру “обмена”. Ну и пусть подают. Даже если вы проиграете, вдруг окажется, что вы обменяли землю на квартиру не добровольно, полностью согласившись с лукавой ценой, а лишь в результате исполнительного процесса. Следовательно, вы имеете полное право оспаривать в судах полноту возмещения. И не только в российских. Понятно, что такая борьба за деньги есть антиобщественное и непатриотичное жлобство. Но на самом деле сие есть вовсе не жлобство, а достойное и естественное желание гражданина защищать свою частную собственность, которая, кстати, и есть основа современного гражданского общества.


Михаил Эрперт – кандидат экономических наук


О чем еще писали в этот день

Урбанисты считают, что новый зал свердловской филармонии может уничтожить сад Вайнера

При реализации проекта нового зала свердловской филармонии, разработанный компанией Zaha Hadid Architects, накануне занявший первое место в конкурсе минстроя Свердловской области на лучший концепт, может быть уничтожен расположенный рядом сад Вайнера, считают опрошенные
ZNAK.com

Названы победители конкурса на разработку экспериментальных площадок реновации

Стали известны имена победителей международного конкурса на разработку концепций пяти экспериментальных площадок реновации – Москва
Москва 24

До конца года по Программе реновации начнется переселение жителей примерно из 30 старых домов

На сегодняшний день для участников Программы реновации введены в эксплуатацию 34 «стартовых» дома общей площадью около 400 тысяч квадратных
Mos.ru

Объявлены победители конкурса на разработку концепций площадок реновации

Объявлены победители конкурса на разработку концепций площадок
Российская Газета

Около 30 миллиардов рублей вложат в строительство гостиницы на Софийской набережной

Capital Group вложит около 30 миллиардов рублей в строительство гостиницы на Софийской набережной до 2021 года – Москва
Москва 24

Малоэтажные дома в Башкирии ждет реновация

Правительство Башкирии разрабатывает проект реновации малоэтажного строительства в республике. Это делается по поручению главы региона Рустэма
Известия